Projet de construction : tout se joue dès l’étude de faisabilité | Moteec
L‘étude de faisabilité vérifie, avant tout dessin détaillé, qu’un projet de construction est réalisable sur un terrain donné, dans un budget et un délai donnés. C’est l’étape où les décisions coûtent le moins cher à changer et pèsent le plus sur le coût final. Une erreur d’estimation à ce stade se paie pendant tout le projet.
Un projet de construction ou de réhabilitation commence presque toujours par une envie et un chiffre : « nous voulons 800 m² de bureaux, nous avons 1,5 million d’euros ». Entre ce point de départ et la livraison, des centaines de décisions vont être prises. Mais les plus lourdes de conséquences sont prises tout au début, souvent sans chiffrage sérieux.
Nous le constatons sur chaque opération : l’étude de faisabilité est l’étape la plus déterminante de notre métier. Voici pourquoi, et comment la réussir ?
Qu’est-ce qu’une étude de faisabilité en construction ?
L’étude de faisabilité est l’analyse menée avant la conception pour répondre à une question simple : ce projet peut-il se faire ici, pour ce prix et dans ce délai ?
Elle intervient en amont de l’esquisse de l’architecte. Elle aide le maître d’ouvrage, public ou privé, à arrêter deux choses :
. le programme : ce que l’on construit, sur quelle surface, avec quel niveau de qualité et de performance ;
. l’enveloppe financière prévisionnelle : le budget travaux réaliste, et le coût global de l’opération.
Pour un maître d’ouvrage public, ces deux éléments sont une obligation : le Code de la commande publique (ex-loi MOP) demande de les définir avant de confier la conception à une équipe de maîtrise d’œuvre. Pour un maître d’ouvrage privé, ce n’est pas obligatoire, mais c’est la meilleure assurance contre les mauvaises surprises.
L’issue de l’étude n’est pas toujours « oui ». Elle peut conclure qu’il faut réduire le programme, augmenter le budget, phaser les travaux, ou renoncer. Dans tous les cas, mieux vaut le savoir avant d’avoir payé des études de conception.
Pourquoi tout se joue dès l’étude de faisabilité
Plus un projet avance, moins on peut agir sur son coût, et plus chaque changement coûte cher. C’est le principe que les professionnels appellent la courbe d’influence des coûts.
Au stade de la faisabilité, déplacer un bâtiment sur la parcelle, réduire une surface ou changer de système constructif se fait avec un crayon. Au stade du chantier, la même décision signifie des avenants, des délais et parfois des démolitions.
Plus le projet avance, plus la marge de manœuvre se réduit et plus chaque modification coûte cher.
Concrètement, c’est à ce stade que se décident :
l’implantation et la compacité du bâtiment, qui pèsent sur les fondations, les façades et les besoins en chauffage ;
le choix entre construction neuve et réhabilitation, dont les coûts et les risques n’ont rien à voir ;
le niveau de performance visé (RE2020, labels, certifications), qui fixe une partie importante du budget ;
Ce que l’on vérifie
| Site et technique | Nature du sol, existant à conserver ou à démolir, réseaux, accès chantier (grue, livraisons, stationnement, voisinage) |
| Site et technique | Contraintes d’urbanisme (PLU, hauteur, emprise, stationnement, abords de monuments historiques), accessibilité, sécurité incendie pour les ERP, RE2020 |
| Économie | Estimation du coût des travaux, honoraires, études, aléas, taxes ; comparaison de scénarios |
| Planning | Durée des études, des autorisations, de la consultation et des travaux ; contraintes d’occupation du site |
le budget de référence, qui servira de cadre à toute l’équipe de conception.
Un budget mal estimé au départ ne se rattrape pas. Les études avancent sur une base fausse, l’écart apparaît à l’ouverture des offres des entreprises, et il faut alors simplifier le projet dans l’urgence ou relancer la consultation.
Que contient une étude de faisabilité ?
Une étude de faisabilité complète croise quatre volets. Aucun ne suffit seul : un projet techniquement possible peut être interdit par le PLU, ou autorisé mais hors budget.
Comment établir un budget prévisionnel fiable dès le premier jour ?
Un bon budget prévisionnel ne sort pas d’un ratio trouvé sur internet. Il repose sur trois éléments :
- Des données issues de chantiers réels. Les coûts constatés sur des opérations comparables, dans la même région et sur la même période, sont la base la plus fiable.
- L’intégration des contraintes du site. Un accès difficile, un sol médiocre ou un bâtiment existant fragile peuvent changer fortement le coût au mètre carré.
- Une provision pour aléas et l’actualisation des prix. Entre l’étude et la signature des marchés, il peut s’écouler un ou deux ans ; le budget doit tenir compte de l’évolution des prix de la construction.
Le résultat attendu : une enveloppe budgétaire cohérente, qui sert ensuite de cadre strict à toutes les phases de conception.
Le rôle de l’économiste de la construction dès la faisabilité
L’économiste de la construction est le professionnel qui chiffre un projet et suit son coût de l’idée jusqu’à la réception. Le faire intervenir dès la faisabilité, c’est donner au maître d’ouvrage un budget fondé sur des faits avant que les choix ne soient figés.
À ce stade, il :
. estime le coût des travaux à partir de ratios issus de chantiers réels ;
. compare plusieurs scénarios (neuf ou réhabilitation, phasage, niveaux de performance) ;
. identifie les postes à risque : désamiantage, fondations spéciales, mise aux normes, accès ;
. aide à caler le programme sur le budget, ou le budget sur le programme ;
. rédige une note de faisabilité claire, sur laquelle le maître d’ouvrage peut décider.
Notre approche chez Moteec Ingénierie
https://youtube.com/shorts/LDr2K-LRzW4
Nos économistes s’appuient sur l’historique des coûts de nos propres chantiers : logements, tertiaire, équipements publics et bâtiments patrimoniaux en Normandie, en Île-de-France et dans les Hauts-de-France. Nous intégrons dès le premier jour les contraintes qui font dériver les budgets : accès chantier, contraintes d’urbanisme, état de l’existant, exigences RE2020.
L’objectif est toujours le même : remettre au maître d’ouvrage une enveloppe budgétaire cohérente, qui servira de cadre strict à l’architecte et aux bureaux d’études.
Découvrez le détail de notre prestation sur la page Étude de faisabilité.
Les erreurs les plus fréquentes à éviter
- Partir d’un budget « disponible » au lieu d’un budget estimé. Le montant que l’on peut dépenser n’est pas le montant que coûte le projet.
- Confondre coût des travaux et coût de l’opération. Honoraires, études, diagnostics, assurances, mobilier et taxes s’ajoutent aux travaux.
- Oublier l’existant en réhabilitation. Amiante, plomb, structure à renforcer : sans diagnostics en amont, ces postes apparaissent en cours de chantier.
- Sous-estimer les contraintes du site. Un centre-ville dense ou un site occupé pendant les travaux change le coût et la durée du chantier.
- Ne pas prévoir d’aléas. Un budget sans marge est un budget qui sera dépassé.
- Faire intervenir l’économiste trop tard, une fois les plans arrêtés, quand il ne peut plus que constater les écarts.
Questions fréquentes sur l’étude de faisabilité
Quelle est la différence entre étude de faisabilité et programme ?
L’étude de faisabilité vérifie qu’un projet est possible et à quel coût. Le programme décrit précisément les besoins à satisfaire. La faisabilité sert souvent à construire ou à valider le programme.
Combien de temps dure une étude de faisabilité ?
Cela dépend de la taille et de la complexité du projet, et des diagnostics nécessaires. Une extension simple demande moins d’analyses qu’une réhabilitation d’ERP en site occupé. Nous fixons le délai avec le maître d’ouvrage au lancement de la mission.
Une étude de faisabilité est-elle utile pour un petit projet ?
Oui. Sur une extension ou une rénovation, un dépassement de quelques dizaines de milliers d’euros peut suffire à bloquer le financement. Une faisabilité adaptée à l’échelle du projet reste un investissement modeste au regard du risque.
Qui peut réaliser une étude de faisabilité ?
Un programmiste, un architecte, un bureau d’études ou un économiste de la construction. Le volet économique, lui, relève du métier de l’économiste : c’est lui qui dispose des références de coûts réels.
Que se passe-t-il si l’étude conclut que le projet n’est pas faisable ?
C’est un résultat utile. L’étude propose généralement des alternatives : programme réduit, phasage, autre terrain, autre parti constructif. Le maître d’ouvrage décide en connaissance de cause, avant d’avoir engagé les dépenses de conception.
Moteec Ingénierie, économiste de la construction à Mont-Saint-Aignan au Havre, Paris et région parisienne